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Comment vendre un bien immobilier en usufruit ?

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Comment vendre un bien immobilier en usufruit ?

Publié le 07 Mars 2022

Qu’est-ce que l’usufruit en droit de propriété ?

Trois modes de propriété sont définis par le droit, qui forment, lorsqu’ils sont réunis, la pleine propriété :

  • L’usus qui correspond au droit d’utilisation du bien et qui permet donc à l’usufruitier de l’habiter lui-même ou de le louer.
  • Le fructus qui correspond au droit de profiter des revenus tirés de la location du bien.
  • L’abusus qui correspond au droit de vendre ou de détruire le bien.

Il arrive, dans le cadre de succession comme dans le cadre d’une vente en viager, que la pleine propriété soit démembrée, les différents droits échouant ainsi à plusieurs personnes : un usufruitier qui possède l’usus et le fructus, et un nu-propriétaire qui possède le droit de propriété sans l’usufruit. Selon les cas, l’usus et le fructus reviendront au nu-propriétaire au terme de la convention de démembrement temporaire ou au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété composée de l’usus, du fructus et de l’abusus.

Quelles différences de droits entre l’usufruit et la nue-propriété ?

La répartition des droits et des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est très similaire à celle en vigueur entre le locataire et le propriétaire d’un bien. L’usufruitier a ainsi à charge l’entretien du bien et les réparations courantes, tandis qu’il revient au nu-propriétaire de prendre à sa charge les gros travaux. Sauf disposition particulière en revanche, l’usufruitier paiera la taxe d’habitation et la taxe foncière, alors qu’un locataire ne paie que la taxe d’habitation.

Exemples de situation de démembrement du droit de la propriété

Au décès d’une personne, le partage de son patrimoine immobilier est effectué dans un ordre précis de priorité entre les enfants et le conjoint survivant. Le droit de propriété est alors démembré afin de répartir les droits entre les enfants et le conjoint, de manière différente selon que le couple était marié ou non, et selon que les enfants sont issus ou non de cette union. Lorsque le conjoint était marié avec le défunt et que les enfants sont tous issus de leur union, il peut alors choisir entre la pleine propriété d’un quart du bien ou l’usufruit de la totalité. Dans le premier cas, les enfants ont la pleine propriété des trois quarts du bien, en indivision ; dans le second, ils possèdent la nue-propriété en indivision de la totalité du bien. Si le défunt avait des enfants issus d’une autre union, l’époux survivant hérite en pleine propriété du quart de la succession. Dans le cadre d’une succession, il n’est donc question d’usufruit qu’au sujet d’un époux survivant, lorsque sont impliqués dans la succession les enfants du couple.

Procéder à la vente d’un bien en usufruit

L’indivision prend fin lorsque le partage de la succession a eu lieu. Il est alors possible pour le conjoint de vendre son usufruit sur le bien : selon l’article 595 du Code civil, ce droit peut être exercé sans l’accord des nus-propriétaires. Il est question de vendre non la pleine propriété du bien, mais seulement son droit de propriété, c’est-à-dire l’usufruit de la totalité du bien. Cette vente intéresse généralement les enfants du conjoint survivant : en effet, les droits du premier usufruitier reviennent dans tous les cas aux nus-propriétaires à son décès. Il est également possible pour les nus-propriétaires de vendre leurs droits. Ils ne peuvent cependant contraindre le conjoint survivant à quitter le logement, puisqu’il en conserve jusqu’à sa mort l’usufruit.

Les avantages d’un achat de nue-propriété

Des acquéreurs sont-ils intéressés par la vente de la nue-propriété d’un bien occupé par son usufruitier ? La réponse est oui, puisque c’est le principe même du viager. La décote est intéressante et permet à des acheteurs de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de manière automatique et gratuite. L’opération présente par ailleurs des avantages fiscaux, tant à l’achat qu’à la transmission.

Les avantages d’un achat d’usufruit

L’achat d’un usufruit peut-il intéresser de potentiels acquéreurs ? La réponse est également positive : bien que non transmissible à ses propres descendants, l’usufruit d’un bien peut constituer une affaire intéressante ! L’usus et le fructus donnent ensemble le droit d’habiter, mais aussi de louer un bien et d’en toucher des revenus. L’importante décote appliquée lors d’un achat en usufruit est l’opportunité de réaliser un investissement locatif très avantageux. Parce que l’usufruit prend fin au décès du premier usufruitier, il est plus avantageux d’acheter ce droit de propriété à une personne plutôt jeune et en bonne santé afin d’en profiter le plus longtemps possible.

Calculer la valeur de l’usufruit dans le cadre d’une vente

Comparet immobilier vous guide dans la vente et l’achat de biens en usufruit. Sachez que la valeur de ce dernier se calcule par rapport à l’âge de l’usufruitier dans le cas d’une succession ou d’un viager, et par rapport à une durée dans le cas d’une convention de démembrement temporaire. La valeur de l’usufruit est proportionnelle à sa durée, et donc inversement proportionnelle à l’âge de l’usufruitier. La valeur de la nue-propriété, elle, augmente à mesure que diminue la valeur de l’usufruit.



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